De afgelopen tijd zien wij bij Van der Schoor & Partners steeds vaker situaties waarbij de Vereniging van Eigenaren (VvE) niet goed op orde blijkt te zijn. Vooral bij appartementen die jarenlang in bezit zijn geweest van particuliere beleggers komen regelmatig aandachtspunten naar voren.
Mede door veranderende regelgeving rondom Box 3, stijgende kosten en afnemende rendementen kiezen veel particuliere beleggers ervoor hun appartementen te verkopen. Hierdoor komen steeds meer voormalige beleggingspanden beschikbaar op de woningmarkt.
Tegelijkertijd blijft de woningnood groot, vooral onder starters. Appartementen worden vaak snel verkocht en de concurrentie is enorm. Begrijpelijk dus dat kopers vooral bezig zijn met het winnen van een biedingsproces. Maar juist daardoor wordt één belangrijk onderdeel nog weleens onderschat: de VvE.
Een appartement kopen is méér dan alleen de woning
Bij de aankoop van een appartement koop je namelijk niet alleen de woning zelf, maar word je automatisch mede-eigenaar van het volledige gebouw. Denk aan:
- het dak,
- de gevel,
- de fundering,
- gezamenlijke installaties,
- galerijen,
- liften en trappenhuizen.
Alles rondom het beheer en onderhoud daarvan loopt via de VvE. En juist daar zien wij in de praktijk steeds vaker problemen ontstaan.
Waar moet je als koper goed op letten?
Bij de aankoop van een appartement adviseren wij altijd kritisch te kijken naar onder andere:
Is de VvE actief?
Worden er vergaderingen gehouden? Zijn er notulen beschikbaar? Een slapende of nauwelijks actieve VvE kan later voor problemen zorgen.
Is er een collectieve opstalverzekering?
En minstens zo belangrijk: wat valt er precies onder de dekking? Niet iedere verzekering biedt dezelfde bescherming.
Is er een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP)?
Een goed MJOP geeft inzicht in toekomstig onderhoud en de verwachte kosten.
Hoe gezond zijn de financiën?
Vraag altijd naar:
- de jaarrekening,
- de balans,
- de reservepositie,
- eventuele betalingsachterstanden,
- en mogelijke toekomstige onderhoudsplannen.
Een lage VvE-bijdrage lijkt aantrekkelijk, maar kan juist betekenen dat er jarenlang onvoldoende reserve is opgebouwd.
Lage VvE-bijdrage? Dat hoeft niet altijd positief te zijn
Wij hebben inmiddels meerdere voorbeelden gezien waarbij een appartement werd gekocht met een VvE-bijdrage van €175 per maand, waarna deze enkele maanden later werd verhoogd naar €300 per maand vanwege achterstallig onderhoud en onvoldoende reserves.
Voor veel kopers en zeker starters kunnen zulke stijgingen een flinke financiële tegenvaller zijn.
Dit raakt direct de betaalbaarheid van wonen
Als hypotheekadviseur kijken wij niet alleen naar wat iemand vandaag kan lenen, maar juist ook naar de totale woonlasten op langere termijn. En daar hoort een gezonde VvE absoluut bij.
Want uiteindelijk maakt het voor een koper weinig verschil of hogere lasten ontstaan door:
- een hogere hypotheek,
- stijgende energiekosten,
- of een fors verhoogde VvE-bijdrage.
De impact op het maandbudget blijft hetzelfde.
Een gezamenlijke verantwoordelijkheid binnen de woningmarkt
Juist in de huidige snelle woningmarkt is het belangrijk dat alle betrokken partijen kopers actief begeleiden bij het beoordelen van VvE-documentatie.
In de praktijk worden documenten vaak netjes beschikbaar gesteld via een online portaal. Toch merken wij dat veel kopers en met name starters onvoldoende weten waar zij precies op moeten letten binnen deze stukken.
Daarom vinden wij dat goede begeleiding hierin essentieel is. Denk aan duidelijke uitleg over vragen zoals:
- Hoe gezond is de VvE financieel?
- Is er voldoende reserve aanwezig?
- Komt er groot onderhoud aan?
- Zijn er plannen voor verhoging van de VvE-bijdrage?
- Hoe is de verzekeringsdekking geregeld?
Dit zijn namelijk essentiële zaken die grote invloed kunnen hebben op de toekomstige woonlasten van een koper.
Transparantie voorkomt problemen achteraf
In een oververhitte woningmarkt worden beslissingen soms noodgedwongen snel genomen. Juist daarom is goede voorlichting belangrijker dan ooit. Een appartement kan er tijdens een bezichtiging perfect uitzien, maar als de financiële basis van de VvE niet gezond is, kunnen kopers later alsnog voor onaangename verrassingen komen te staan.
Een appartement kopen draait namelijk niet alleen om wat je vandaag kunt lenen, maar ook om de vraag of de totale woonlasten morgen nog steeds betaalbaar zijn.
Juist daarom verdient de financiële gezondheid van een VvE meer aandacht van alle betrokken partijen binnen het aankoopproces.
Bij Van der Schoor & Partners kijken wij daarom niet alleen naar de hypotheek, maar ook naar de totale financiële situatie rondom de aankoop van een woning. Juist die extra controle kan achteraf veel problemen voorkomen.
